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日本建筑劣化诊断调查与长期修缮计划

时间:2018-09-25 13:51来源:未知 作者:高彦 点击:
在设施的全生命周期成本之中,运营与维护成本是远远高于建设成本的。合理有效的运营维护是控制全生命周期成本的必要条件,同时也是设施资产保值增值的保障。

  原载于《现代物业·设施管理》2018年11期

  在设施的全生命周期成本之中,运营与维护成本是远远高于建设成本的。合理有效的运营维护是控制全生命周期成本的必要条件,同时也是设施资产保值增值的保障。劣化诊断调查相当于建筑物的体检,通过劣化诊断调查可以科学客观地了解建筑物的健康状态,掌握建筑物老化的情况,对建筑物的状态有一个系统性的把握。日本对建筑物运营维护十分重视,有条件的建筑物会定期做劣化诊断,特别是不动产证券化的项目更是如此。同时在诊断调查的基础之上制订设施长期修缮计划,可以有计划地对设施进行维修维护,使设施保持在一个良好的健康状态。

  建筑物劣化诊断调查

  日本的建筑物劣化诊断调查一般分为三级诊断:

  一级诊断是通过目视观察、敲击、问卷调查与访谈相关人员的形式,对建筑物与建筑设备进行诊断调查。

  二级诊断是在一级诊断结果的基础之上对发现的问题进行进一步的精密诊断,根据情况会使用X光、超声波、内视镜、红外线等设备。二级诊断是非破坏性诊断。

  三级诊断是针对二级诊断中发现的问题做进一步检查,进行破坏性检测。

  建筑物劣化诊断标准比较有代表性的是日本建筑学会的标准,对外墙、楼顶、内装、结构、电气设备、空调设备、给排水设备等进行调查,根据各部位的状态分为A、B、C、D四级评定,A级的状态最好D级的状态最差(表1)。

  依据上述标准进行诊断的案例如表2。

 

  通常来说D级的项目应当立即着手进行修缮,C级项目应当尽快着手修缮,B级项目可以在3至5年以内进行修缮,A级项目可以按照修缮计划在5至10年左右进行修缮。

  建筑物长期修缮计划

  建筑物的修缮与改造周期通常如表3所示。

  在制订长期修缮计划时一般需要遵循以下原则:

  (一)修缮改造的定位:对建筑物的修缮改造不仅是要对其年久老化的部位进行修补,而且需要对应时代的变化以新的标准为目标进行升级,这样才能不落后于时代的步伐。

  (二)计划修缮与定期重新修订:基于经验性的劣化预测,计算出在发生故障之前应当修缮更新的时期与概算费用。在建筑物使用过程中,应当定期对建筑各部位以及机器设备的故障发生情况与劣化状况进行调查,根据结果对修缮计划进行重新修订。

  (三)修缮更新工程的事前计划:应当在事前对预定的修缮工程以及其关联工程、临时工程等内容做具体规划。根据规划会有不紧急、但是从长期看一起施工可以节约成本的情况。同时因为有些项目单年度内无法完成时,可以分摊到几年之内完成,这也有利于工程预算的平准化。

  (四)修缮周期与更新周期:原则上基于日本公益社团法人长寿命楼宇推进协会(BELCA)发表的推荐值与经验值。

  (五)修缮更新费用的测算:在测算中以建设时的工程数量与单价为基础,乘以BELCA发布的数量系数(每几年以百分之几的比例)与单价系数(考虑了施工难度与拆除等因素)进行测算。

  结语

  我国的房地产市场已经进入存量时代,改革开放后建设的大量建筑也将陆续步入大规模修缮的时期,对设施管理人与物业管理人来说今后修缮工作的比重会逐渐增大。从上述日本的经验中可以看到,定期的建筑物诊断调查与长期修缮计划的制订与执行相结合,能够合理有效地维持设施的良好状态,希望这些方法能够对我们的设施管理与运营维护提供借鉴。

  作者为日本株式会社百思特总经理,日本设施管理协会注册设施经理(CFMJ)。

(责任编辑:django)
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