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加拿大房地产市场的变革

时间:2019-04-15 09:36来源:未知 作者:Joanna Yu 点击:
政府的海外买家税+物业投机/空置税,以行政手段硬性干预市场的做法,招来的评议也颇为两极。赞誉者称这是体贴普通老百姓疾苦的明智之举,非议者则抨击政府的做法明显是为招揽选票,罔顾自由经济运作规律,扰乱了整个地产市场

  “贫穷”,限制了加拿大人对中国富豪的想象力  


  原载于《现代物业·新业主》2019年2-3期/总第450期
 

  葛太太10年前和先生来加拿大旅游,立即爱上了美丽的枫叶国,但碍于在中国拥有庞大的生意,不可能坐“移民监”成为加拿大人。于是他们在多伦多最尊贵的地段买下豪宅作为度假胜地。无心插柳,不到10年时间,大宅已从原来的320万加元,变成近1,100万加元。 其实这栋豪宅使用率非常低,只是每年夏天和圣诞节期间大约共4周,两口子来加拿大度假散心,其他约48周就是保姆在看守房子,所以说,葛家保姆才是这栋豪宅的“事实主人”。
 

  成功精明商人如葛先生葛太太,去到哪里投资,哪里就有高回报。10年时间投资回报3倍多,稳赚700多万加元,折合超过3,500万元人民币,而且每年两次来加拿大度假,还有豪宅落脚,轻轻松松投资赚钱享受,实在无比完美。
 

  另一位叶富豪就比较干脆,他看准时机于2013年在温哥华买了一栋250万加元的独立屋,一直空置也没有任何升级装修。到2017年楼市疯狂飙升时,果断地以近600万加元的高价卖掉,3年多时间劲赚350万加元,折合近1,800万元人民币。
 

  而叶富豪每年来加拿大一到两次,总共不到三个星期时间,并没有搬进豪宅,而是在温哥华市中心租了一个顶级豪华公寓单位,每年光租金就30万加元,还有专门的物业代理人替他管理。据说公寓里设有多个巨型夹万,为叶富豪的飘忽行踪陡添更多神秘感。
 

  在大多伦多地区和大温哥华地区一些华人追捧的热门地区,一条20户独立屋的街道,有时只有两三户有常住人口,被称为“鬼街”;一幢300多户的公寓大厦,竟有过半常年都是乌灯瞎火。“贫穷”纯朴的加拿大人无法理解为什么一幢物业可以一年到头都无人入住。对“月光族”或以借贷为生活常态的众多加拿大人来说,这些中国富豪的生活方式完全超出了他们的想象力,每年耗费数十万加元却让物业白白空置,或只居住两三星期,不是亏本了吗?
 

  事实上,在加拿大,类似葛富豪和叶富豪的中国人并非凤毛麟角,而是数不胜数,他们投资的物业价格由几十万到几百万至千万加元不等。但与此同时,物业的价值正以匪夷所思的速度疯涨,不少物业在短短两三年间翻倍。敦厚的加拿大人才恍然大悟,为什么那么多房子闲置无人入住,再醒悟以这样的房价涨幅,他们这辈子也许永远买不到房子。房价疯涨的同时,也带动租金急剧上升。加拿大人终于忍无可忍,诉诸政府,强烈要求介入遏制房价和租金的不合理暴涨。
 

  海外买家税
 

  在房市疯涨的“重灾区”温哥华,所属的不列颠哥伦比亚省(BC省)政府于2016年8月率先宣布,外国买家在大温哥华地区买房要缴15%的税。此举立竿见影,大温哥华地区外国买家的比例由10%降至不足2%,房屋价格也随之下降。
 

  安大略省政府借鉴温哥华的成功经验,从2017年4月21日起,规定外国买家在大多伦多地区购买物业,需缴纳房款15%的非居民投机税,也即NRST(Non-Resident Speculation Tax),俗称“海外买家税”。此税一推出,房价应声下滑,尤其是华人热衷炒卖的地区,一下子急降双位百分点。
 

  海外买家税实施后,外国买家想要在大温哥华和大多伦多地区买房的话,100万加元的房子要多付15万给政府,200万的房子多付30万,300万的房子多付45万……此外,不少地产发展商对海外买家购买“楼花”(期房)也有特别要求,譬如本地买家需付20%首付,但海外买家就需支付35%甚至更高。
 

  2018年,BC省政府再进一步,宣布又一个重磅消息:海外买家税从15%涨到20%,此税项更进一步扩大到大温哥华之外地区(包括温哥华岛南部、奥肯那根中部和弗雷泽河谷),其他BC省的主要城市也一网打尽,配合“30点计划”的方案,锐意把BC省房市调整至省民可负担的水平。
 

  物业投机/空置税收
 

  2017年上台执政的BC省新民主党,素以为民请命、为穷苦大众发声为政党纲领。他们坚信,房屋并非奢侈品,人人都应该拥有居住可负担房屋的权利,因此想方设法要进一步遏抑房价。除把海外买家税增加5个百分点涨到20%外,再反复征询民意,酝酿多时后决定全面推出“物业投机/空置税”,期望杜绝故意空置房屋的现象。
 

  法律意义上,投机税是指,如果你在BC省拥有房产但却是未缴个人收入税的居民,需要每年缴纳房产税项。目前缴纳规定如下:2018年12月31日前,缴纳房产价值的0.5%作为投机税。自2019年1月1日开始,外国投资者和“太空人”家庭需要每年缴2%;加拿大公民和永久居民,不是BC省居民的需要缴1%,是BC省居民的需要缴0.5%。
 

  这项新税政策下,BC省居民必须每年向政府申报物业的居住状况,以决定需缴交的税率,若不依例申报将被一律按2%的最高税率征税。
 

  政府的海外买家税+物业投机/空置税,以行政手段硬性干预市场的做法,招来的评议也颇为两极。赞誉者称这是体贴普通老百姓疾苦的明智之举,非议者则抨击政府的做法明显是为招揽选票,罔顾自由经济运作规律,扰乱了整个地产市场。事实上,BC省两税实施后,虽然普通市民可负担房屋的能力有所提高,但房屋价格下跌,房地产市场交易量锐减,令政府库房收入也随之减少,世事永无两全其美。

(责任编辑:django)
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