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按套内面积计价应该注意哪些事项?

时间:2019-04-16 10:37来源:未知 作者:高惟君 点击:
住建部公布新版《住宅项目规范》征求意见稿(下称《住宅规范》)。其中关于今后的住宅建筑计价从建筑面积改为套内面积,新建住宅由毛坯房改为全装修交房等内容,从社会多数人的反应和相关媒体的分析来看,的确是利大于弊。

  原载于《现代物业·新业主》2019年2-3期/总第450期
 

  住建部公布新版《住宅项目规范》征求意见稿(下称《住宅规范》)。其中关于今后的住宅建筑计价从建筑面积改为套内面积,新建住宅由毛坯房改为全装修交房等内容,从社会多数人的反应和相关媒体的分析来看,的确是利大于弊。过去人们都觉得住宅专有部位的建筑面积里到底分摊了多少共有面积以及分摊系数太专业,不好懂,甚至认为是开发商利用建筑面积来忽悠购房者以多赚差价。笔者同意,建筑面积的计算,对于一般普通购房者而言,分摊系数和将共有部位分摊进专有部位,使得看得见的部分与建筑面积相差较多,特别是针对很多得房率低的楼盘(其实这和现代大楼的消防验收要求高有关),容易使人怀疑真实的面积,尤其是在严重缺乏互相信任的当今社会。而且,据说,使用套内面积是世界通用的,要与世界接轨是趋势。
 

  关于计价方式的改变
 

  笔者感觉换成套内面积计算后有几个问题是需要普通购房者注意的:
 

  一、套内面积是指套内使用面积和套内建筑面积的总称,二者是不同的概念,套内使用面积是可以通过直观或者普通购房者简单丈量可得的面积;而套内建筑面积就不同了,它是指从墙体中心线到另一墙体中心线的测量,这又使得一般普通购房者不可能通过直观或者简单丈量可得到的,还是比较专业的。所以,住建部的《住宅规范》还需要明确到底是采用哪种面积。
 

  二、目前住建部的《住宅规范》还只是一个征求意见稿,还需要听取各界的意见,最后要成为具有强制性的《住宅规范》除了在立法层面上走程序外,包括要和现行《商品房销售管理办法》、《不动产登记条例》等法规相衔接,还需要修改相关的配套管理办法,例如《物业管理条例》、《住宅专项维修资金管理办法》等,它是一个系统工程,牵一发而动全身,距离最后成为部门规章向全国推广还有相当一段路要走。按照法不溯及既往的一般规律,该《住宅规范》如果通过立法层面颁布后应该是用于新建商品住宅的计算上,而且新的《住宅规范》以及修改后的《商品房销售管理办法》肯定会统一使用一种套内面积计算方式。笔者认为新的《住宅规范》不可能对存量商品住宅有实质性的影响。当然,随着新《住宅规范》的使用,在相当长的时间内,人们在卖出或买入二手房时会有新老计算方法的差别,政府在统计新老住宅面积口径时也会存在这个问题。
 

  三、普通购房者要清楚,这次的改变,只是计算口径的改变,是纯技术上的变化,总房价不会有变化。
 

  从开发商拿地开始,原来的计划是按建筑面积来计算的,现在修改为按套内使用面积来计算了,就使得开发商要重新测算它的建安成本。“羊毛出在羊身上”,人们切不可对新《住宅规范》有不切实际的想法,比如,指望房价因此可以大幅度的降低,包括与之配套的专项维修资金和物业管理费会有大幅度的降低等。这个变化还有可能会让人们对存量房是否会改用套内使用面积来计算引起猜测,笔者认为这些都是不切实际的想法。
 

  先说按套内面积计算后与房价的关系。按照套内使用面积计算后,其实与之配套的共有面积一定会分摊在专有的套内使用面积内由购房者承担的,不然的话,共用走道、电梯及大堂等共有面积成本没有分摊,等于是属于开发商所有,业主从专有部位进出都需要从开发商的专有部位经过,每次都需要支付买路钱吗?肯定是不可能的。唯一的办法就是将共有部位的成本分摊进专有部位,由购房者承担。
 

  专项维修资金的筹集和物业管理费的计算标准,道理也一样的。计算面积变小了,单价变大了,还是那句话:“羊毛出在羊身上。”市场化的商品住宅,一切都要以市场经济的角度来看问题。
 

  物业管理费:按照现在开发商有权指定(议标)或者按照相关规定使用招投标来确定前期物业管理企业,它还是要至少考虑三至五年内如果该住宅小区没有成立业主大会,初始设定的物业管理费需要能够让前期物业管理企业在几年内成本上涨后还可以生存。因此,从这个角度来看,无论是用建筑面积还是按套内使用面积计算的物业管理费,其实质没有什么不同,都要先让前期物业管理企业能够生存,其次才谈得上管理质量。即便成立了业主大会后重新选聘物业管理公司,也得按市场法则行事,不然,就会与现在很多住宅小区陷入的混乱状况无异。
 

  专项维修资金:改为套内使用面积后,依据面积收取的专项维修资金的面积变小了。另一方面,根据现在社会上绝大多数住宅小区在首次专项维修资金使用不够后续筹的困难程度,政府将考虑调高原先设定的按建筑面积一定比例收取专项维修资金的比例。
 

  对于有人担心说是改成套内使用面积计算后会使得共用部位的面积大幅度缩水从而降低居住质量,笔者不担心这种杞人忧天的想法。开发商建造商品房是个市场行为,购房者在购房时一定会“货比三家”。购房时考虑的因素有很多,大环境有区域位置、教育、交通、购物、就医、配套设施等,小环境有小区大小、房子面积、朝向、户型、楼层、得房率、绿化率、物业管理费等,而在共有部位面积是否合适只占很小的因素来考量。如果明显与专有部位不配套的话,购房者肯定不会买账。开发商也不会那么傻,巨额资金投入下去,最后“在阴沟里翻船”,导致大额资金被套。
 

  关于交房方式的改变
 

  按这次新《住宅规范》要求,以后新建住宅商品房要全装修的房子交房,笔者完全赞成。一来可以降低装修费用,尽管装修费是打包进购房款的,但是开发商统一采购和统一装修的成本肯定大大低于单个业主的装修成本;二是能够大幅度减少重新装修的建筑材料的浪费;三是可以大幅度地降低装修给邻居带来的各种污染影响,真正使“拎包入住”成为可能。
 

  现在的问题是,该《住宅规范》规定是否具有强制性?在竣工验收时是否按照强制性规定来验收?当然任何好的规定对于某些做事没底线的业主而言还是会大打折扣的。有些业主“开墙打洞”、“毁损承重墙”、“扩建露台”,包括新购入独栋别墅居然可以全部拆光再按照自己的想法重建。有这种思维的业主,任何全装修房对于他们而言,都将面临着可能会拆掉重建的情况。如果相关法规缺位或者《管理规约》对此没有约定,或依然无法有效制约此类违法违规装修建设问题。
 

  作者为上海雅斯酒店物业管理有限公司总经理

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